Condomínio pode proibir Airbnb? STJ suspende todos os processos do país

Atualizado em 17/09/2026. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu em todo o país os processos que discutem se o condomínio precisa de proibição expressa na convenção para barrar o aluguel de curta temporada por plataformas digitais. A suspensão vale para processos individuais e coletivos, foi formalizada em 1º de junho de 2026 e só divulgada pelo tribunal nesta quinta-feira (17). O caso virou o Tema 1.443 dos recursos repetitivos e não tem prazo para ser julgado.

Se você aluga o seu apartamento por dia e recebeu uma notificação do condomínio, ou se mora num prédio que virou quase um hotel, essa notícia mexe direto com a sua situação. E se o seu processo parou sem explicação, não é erro do cartório: é esta decisão. Abaixo está o que foi suspenso, o que continua valendo normalmente e o que dá para fazer enquanto o STJ não decide.

O que o STJ decidiu

A Segunda Seção do STJ afetou dois recursos ao rito dos recursos repetitivos. Na prática, o tribunal escolheu dois processos para servir de modelo, vai julgar os dois e a resposta que sair dali passa a valer para todos os casos iguais no Brasil.

Quando isso acontece, o Código de Processo Civil manda parar todo o resto. É o que diz a página oficial de Precedentes Qualificados do próprio STJ sobre o Tema 1.443: “há determinação de suspender o processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre idêntica questão jurídica”.

A pergunta que está em jogo

A dúvida não é se o condomínio pode ou não pode proibir. É mais estreita, e por isso mesmo vale muito dinheiro para quem aluga. A questão submetida a julgamento, no texto oficial do STJ, é esta:

Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.

Traduzindo: quase toda convenção de condomínio diz que o prédio é “residencial”. O STJ vai definir se essa frase, sozinha, já basta para barrar o aluguel por dia, ou se a convenção precisa dizer com todas as letras que aquele tipo de locação está proibido.

As duas respostas têm consequência prática enorme. Se a destinação residencial bastar, milhares de condomínios passam a poder barrar o aluguel curto sem mudar uma vírgula na convenção. Se não bastar, o condomínio que quiser proibir vai ter que levar o assunto à assembleia e aprovar a mudança.

O que já estava decidido e não mudou

A suspensão não apagou o que o STJ já vinha decidindo. Em 7 de maio de 2026, a mesma Segunda Seção julgou um caso concreto vindo de Minas Gerais e fixou um entendimento que uniformizou o tribunal: usar o imóvel para estadias de curta duração, do tipo oferecido em plataformas como o Airbnb, exige que a destinação da unidade tenha sido alterada em assembleia, pelo voto de no mínimo dois terços dos condôminos.

O raciocínio saiu do Código Civil. O art. 1.336, IV, obriga o condômino a dar à sua unidade a mesma destinação que o prédio tem. E o art. 1.351 exige dois terços dos votos para mudar essa destinação:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Naquele julgamento, o tribunal também disse uma coisa que costuma ser lida errado: anunciar o imóvel em plataforma digital não muda, por si só, a natureza do negócio. O que pesa é o uso real. Locação residencial por temporada continua sendo locação, tenha vindo de site, de imobiliária ou de cartaz na portaria. O que descaracteriza a destinação residencial é a exploração econômica repetida, com rotatividade alta de hóspedes.

Só que aquele julgamento resolveu um processo específico. A tese com força obrigatória para o país inteiro é justamente a que ainda vai ser fixada no Tema 1.443. Por isso a suspensão existe.

“Temporada” na lei é uma coisa, estadia por aplicativo é outra

Muita discussão no condomínio nasce de uma confusão de nomes. A Lei do Inquilinato tem uma definição fechada:

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Ou seja, locação por temporada é contrato de aluguel com prazo de até 90 dias e uma finalidade ligada ao tempo (férias, curso, tratamento, obra na casa do inquilino). Não é o mesmo que a estadia de duas ou três noites vendida em aplicativo, que o STJ tratou como um contrato atípico, sem se encaixar nem em locação nem em hospedagem de hotel.

Essa diferença importa para o seu bolso: o síndico que notifica um vizinho alegando “hotelaria irregular” e o proprietário que se defende alegando “é só locação por temporada” estão, quase sempre, falando de coisas diferentes. Quem decide é o uso concreto do imóvel, não o nome que se dá ao contrato.

Meu processo parou. E agora?

Processo suspenso não é processo perdido. Ele fica parado, no lugar em que está, esperando o STJ. Três pontos que quase ninguém explica:

1. Você tem que ser avisado

O art. 1.037, § 8º, do Código de Processo Civil determina que as partes sejam intimadas da decisão que suspende o processo delas. Se o seu processo simplesmente parou de andar e você não recebeu nada, vale conferir os autos.

2. Dá para pedir que o seu processo continue

Existe o pedido de distinção. Se o seu caso discute outra coisa, e não exatamente aquela pergunta do Tema 1.443, o art. 1.037, § 9º, permite requerer o prosseguimento. O pedido vai ao juiz (se o processo está em primeiro grau) ou ao relator (se está em tribunal), a outra parte é ouvida em cinco dias e, se a distinção for reconhecida, o processo volta a andar. Da decisão cabe agravo de instrumento em primeiro grau e agravo interno se foi decisão de relator.

Exemplos do que costuma ser discussão diferente: cobrança de cotas condominiais atrasadas, multa por barulho, dano causado por hóspede, obra irregular na unidade. Nenhuma dessas é a pergunta afetada.

3. Urgência ainda pode ser apreciada

O art. 314 do Código de Processo Civil proíbe praticar atos processuais durante a suspensão, mas ressalva expressamente os atos urgentes para evitar dano irreparável. Situação de risco concreto não precisa esperar o repetitivo.

Quanto tempo isso pode durar

Aqui é preciso ser honesto: não há data. O art. 1.037, § 4º, diz que os recursos afetados “deverão ser julgados no prazo de 1 (um) ano” e terão preferência sobre os demais processos. Mas o parágrafo que fazia a suspensão cair sozinha depois de um ano, o § 5º, foi revogado pela Lei nº 13.256, de 2016.

Na prática, isso quer dizer que o prazo de um ano funciona hoje como meta de organização interna do tribunal, e não como um cronômetro que devolve o seu processo automaticamente. A suspensão dura até o STJ julgar.

O que não parou

A suspensão atinge processo judicial sobre aquela questão. A vida do condomínio continua:

• Assembleia continua podendo deliberar. O condomínio que quiser mudar a destinação, ou deixar a regra clara na convenção, pode convocar assembleia normalmente, respeitando o quórum de dois terços do art. 1.351.
• Convenção e regimento interno continuam valendo exatamente como estão registrados.
• Multa por infração continua podendo ser aplicada na forma prevista na convenção, com direito de defesa do condômino.
• Notificação, advertência e cobrança administrativa não são atos processuais e seguem seu curso.
• A plataforma não decide isso. Regra de aplicativo não substitui convenção de condomínio nem decisão judicial.

E agora, o que eu faço?

1. Leia a sua convenção de condomínio inteira, não o regimento interno. Procure pela palavra “destinação” e veja se o texto diz apenas “residencial” ou se proíbe expressamente locação por curto prazo, hospedagem ou uso comercial.
2. Confira se a convenção está registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil condiciona a ela ser oponível a terceiros.
3. Junte a ata da assembleia que tenha tratado do assunto, com a lista de presença e a contagem de votos. É ela que prova se o quórum de dois terços foi ou não atingido.
4. Se você recebeu notificação do condomínio, responda por escrito e guarde o comprovante. Silêncio costuma ser lido como concordância com os fatos narrados.
5. Se você é síndico, registre no livro de ocorrências os fatos concretos: rotatividade, entrada de desconhecidos, uso de área comum, reclamações. Fato documentado vale mais que impressão.
6. Se o seu processo parou, confira nos autos se saiu a intimação da suspensão e qual tema foi citado. Se não for o 1.443, é caso de questionar.
7. Se o seu caso discute outra coisa, avalie o pedido de distinção do art. 1.037, § 9º. Ele não desafia a decisão do STJ, apenas mostra que o seu processo não é sobre aquilo.
8. Não assine acordo às pressas por causa da suspensão. Ninguém sabe ainda para que lado a tese vai, e acordo assinado agora não se desfaz depois só porque o STJ decidiu diferente.
9. Se o assunto envolve dinheiro relevante (renda de aluguel, multa alta, risco de ação judicial), vale conversar com um advogado de confiança antes de tomar qualquer decisão.

Perguntas frequentes

O STJ proibiu o Airbnb?

Não. O tribunal não proibiu nem liberou plataformas. Ele parou os processos que discutem se a cláusula de destinação residencial, sozinha, já impede o aluguel de curta duração, e vai decidir isso depois.

Posso continuar alugando meu apartamento por dia?

Depende do que a sua convenção diz e do que já foi deliberado no seu condomínio. A suspensão dos processos não autorizou nada que antes estava proibido, nem proibiu nada que antes era permitido.

Meu condomínio pode me multar enquanto o STJ não decide?

A aplicação de multa prevista na convenção é ato do condomínio, não ato processual, então não está suspensa. O que ficou parado é a discussão judicial sobre a questão afetada.

Se a tese for contra os condomínios, quem já foi multado recebe de volta?

Essa consequência depende do teor da tese e da situação de cada processo. Como a tese ainda não existe, qualquer resposta hoje seria chute.

Alugar por temporada é a mesma coisa que hospedagem?

Não. A Lei do Inquilinato define locação por temporada como contrato de até 90 dias com finalidade ligada ao tempo. O STJ tratou a estadia curta de aplicativo como contrato atípico, que não se confunde nem com locação nem com hotel.

Meu processo é sobre cota condominial atrasada. Ele também parou?

Não deveria. A suspensão alcança apenas os processos que discutem a mesma questão jurídica afetada. Cobrança de cota é outro assunto, e é exatamente para isso que existe o pedido de distinção.

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Base legal

• Código Civil, art. 1.333: convenção subscrita por dois terços das frações ideais e registro para valer contra terceiros.
• Código Civil, art. 1.336, IV: dever de dar à unidade a mesma destinação da edificação e de não prejudicar sossego, salubridade e segurança.
• Código Civil, art. 1.351: quórum de dois terços para alterar a convenção ou mudar a destinação.
• Lei nº 8.245/1991, art. 48: definição de locação para temporada, com prazo não superior a 90 dias.
• Código de Processo Civil, arts. 1.036 e 1.037: seleção de recursos representativos, decisão de afetação e suspensão nacional dos processos.
• Código de Processo Civil, art. 1.037, §§ 8º a 13: intimação das partes, pedido de distinção, prazo de cinco dias da outra parte e recursos cabíveis.
• Código de Processo Civil, art. 1.037, § 4º: prazo de um ano e preferência de julgamento (o § 5º, que fazia a suspensão cessar automaticamente, foi revogado pela Lei nº 13.256/2016).
• Código de Processo Civil, art. 314: vedação de atos processuais durante a suspensão, ressalvados os atos urgentes.
• Código de Processo Civil, art. 1.040: retomada dos processos suspensos e aplicação da tese depois de publicado o acórdão.

Fontes

• STJ, Precedentes Qualificados, Tema Repetitivo 1.443, consulta em 17/09/2026 (situação, questão submetida, recursos afetados, anotações do NUGEPNAC e determinação de suspensão nacional).
• STJ, notícia oficial de 07/05/2026, “Oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio, define Segunda Seção”.
• STJ, notícia oficial de 24/07/2025, “Aluguel por curta temporada: regras, cuidados e decisões do STJ”.
• Agência Brasil, 17/09/2026, “STJ suspende processos sobre aluguel de curta temporada em condomínios”.
• Planalto: Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), Lei nº 8.245/1991 e Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), textos compilados.