Reajuste do aluguel em 2026: quanto o dono pode aumentar

Atualizado em 05/08/2026. O IGP-M, índice que reajusta a maior parte dos contratos de aluguel no Brasil, caiu 1,16% em julho e fechou o período com alta de 2,76% em 12 meses, segundo o release da FGV publicado em 30 de julho de 2026. É esse acumulado de 12 meses, e não o resultado do mês, que entra na conta do contrato que faz aniversário agora em agosto. Num aluguel de R$ 1.500, o reajuste dá R$ 41,40.

Outra coisa também precisa ser dita, porque está circulando muito: não existe “nova lei do aluguel” em 2026. O texto compilado da Lei do Inquilinato no site do Planalto para na Lei 12.744, de 2012. As “novidades” que aparecem em manchete estão no texto de 1991, palavra por palavra.

Se você recebeu um boleto mais caro e não entendeu de onde saiu o número, calma. Dá para conferir sozinho em cinco minutos, e este post mostra como.

Quanto o aluguel sobe agora

O IGP-M é calculado pela Fundação Getulio Vargas e mede um mês fechado que não é o mês do calendário: no cálculo de julho de 2026, a FGV comparou os preços entre 21 de junho e 20 de julho. Por isso o índice sai sempre no fim do mês, e não no começo do seguinte.

Veja como ficaram os 12 meses que valem para quem reajusta agora:

A conta é simples: multiplique o aluguel atual por 1,0276.

Atenção a um detalhe que confunde muita gente: o reajuste incide só sobre o aluguel. Condomínio e IPTU não são reajustados por índice, eles sobem quando o condomínio ou a prefeitura aumentam.

O IGP-M não é obrigatório: quem manda é o seu contrato

Não existe índice oficial de aluguel imposto por lei. A Lei do Inquilinato diz o contrário:

“Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.”

Na prática, isso quer dizer que o índice que vale é o que estiver escrito na sua cláusula de reajuste. Pode ser IGP-M, IPCA, INPC, IGP-DI ou outro. Se a imobiliária aplicou IGP-M e o seu contrato diz IPCA, o cálculo está errado, mesmo que o IGP-M seja o mais comum do mercado.

E a diferença entre um índice e outro não é pequena. Usando os índices mensais publicados pelo Banco Central e fechando a mesma janela de 12 meses em junho de 2026 (cálculo nosso, a partir das séries oficiais 189 e 433 do sistema de séries temporais), o IGP-M subiu 3,18% e o IPCA subiu 4,64% no mesmo período.

Ou seja: neste momento, o IGP-M está mais barato para quem paga aluguel do que a inflação oficial. Quem assinou contrato acreditando que trocar para o IPCA sempre protege o inquilino está, hoje, do lado mais caro da conta. O IPCA de julho ainda não havia sido divulgado pelo IBGE até o fechamento deste post, às 10h de 05/08/2026.

De quanto em quanto tempo o aluguel pode subir

Uma vez por ano. E isso não está na Lei do Inquilinato, está na legislação de correção monetária, para onde o próprio art. 17 manda olhar:

“Art. 2º, § 1º. É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.” (Lei 10.192/2001)

A mesma regra aparece no art. 28, § 1º, da Lei 9.069/1995. “Nula de pleno direito” significa que a cláusula não vale nem se você tiver assinado. Se o contrato prevê reajuste a cada seis meses, essa parte do contrato é inválida, ainda que o resto continue de pé.

A lei também proíbe atalhos que produzam o mesmo efeito por outro caminho, como aplicar meio índice a cada semestre (art. 2º, § 3º, da Lei 10.192/2001).

E se o dono quiser aumentar mais que o índice?

Ele pode propor. Você não é obrigado a aceitar. São dois caminhos diferentes, e vale separar:

• Acordo entre as partes (art. 18). A qualquer momento, locador e locatário podem combinar um valor novo ou mudar a cláusula de reajuste. Isso depende de os dois concordarem, por escrito.
• Revisão judicial (art. 19). Sem acordo, qualquer um dos dois pode pedir na Justiça que o aluguel seja ajustado ao preço de mercado, mas só depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo. Antes disso, não cabe.

Enquanto o prazo do contrato estiver correndo, o dono também não pode simplesmente pedir o imóvel de volta (art. 4º). Quem pode sair antes é o inquilino, pagando multa proporcional ao tempo que faltava, e ele fica dispensado da multa se estiver se mudando porque o empregador o transferiu de cidade, avisando por escrito com 30 dias de antecedência.

Contrato de 30 meses e contrato mais curto: a diferença que decide tudo

Essa é a parte que quase ninguém explica, e ela define se você pode ser mandado embora:

A “nova lei do aluguel de 2026” não existe

Circula desde maio deste ano uma leva de matérias avisando que “a nova lei do aluguel já vale e muda contratos em todo o Brasil”. Nenhuma delas traz número de lei, data de sanção ou publicação no Diário Oficial. O motivo é simples: no texto compilado da Lei 8.245/1991 no site do Planalto, consultado em 05/08/2026, a alteração mais recente é a da Lei 12.744, de 2012. Não há uma única marca de mudança em 2024, 2025 ou 2026.

O que existe são projetos de lei em tramitação na Câmara e no Senado, e projeto não vale como regra. Enquanto isso, veja onde estão de verdade as tais novidades:

Isso não é detalhe. Quem acredita que ganhou um direito novo em 2026 pode achar que perdeu o prazo de reclamar de uma cobrança de 2022, quando a regra já era a mesma o tempo todo.

O Código de Defesa do Consumidor não vale para aluguel

Esse é o ponto que mais atrapalha o inquilino na hora de resolver o problema. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento na sua coletânea de teses:

“O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios regidos pela Lei n. 8.245/91.” (STJ, Jurisprudência em Teses, edição 53, tese 1)

Na prática, isso quer dizer que aluguel não é relação de consumo. Não cabe inversão do ônus da prova em favor do inquilino, não cabe devolução em dobro pelo art. 42 do CDC e, principalmente, o Procon, que atua com base no CDC, não é o caminho para brigar por cláusula de contrato de locação. Quem resolve é a negociação direta e, se não houver acordo, a Justiça comum.

Uma ressalva honesta: os serviços contratados em volta da locação continuam sendo relação de consumo. Seguro-fiança, por exemplo, é contrato de seguro, e nele o CDC se aplica normalmente.

Quem paga o quê

Discussão de todo mês, e a lei já resolveu em dois artigos. As despesas ordinárias de condomínio são do morador; as extraordinárias, do dono.

Dois direitos seus que costumam ficar esquecidos: o locador é obrigado a dar recibo discriminado, sendo proibida a quitação genérica (art. 22, VI), e a mostrar os comprovantes das parcelas que está cobrando (art. 22, IX). Sobre o condomínio, você pode exigir a qualquer tempo a comprovação da previsão orçamentária e do rateio (art. 23, § 2º).

Caução, fiador e seguro-fiança: só um por contrato

A lei admite quatro tipos de garantia (art. 37): caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão de cotas de fundo de investimento. E o parágrafo único é categórico: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato. Fiador e caução juntos, não pode.

Se a caução for em dinheiro, ela não pode passar de três meses de aluguel, tem que ir para caderneta de poupança e todo o rendimento é do inquilino na hora de levantar (art. 38, § 2º).

Exigir garantia dobrada ou cobrar aluguel adiantado não é só irregular. É contravenção penal:

“Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; II – exigir (…) mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; III – cobrar antecipadamente o aluguel (…)”

A cobrança antecipada só é permitida quando o contrato está sem nenhuma garantia, e aí o pagamento pode ser exigido até o sexto dia útil do mês que está começando (art. 42), ou na locação por temporada.

Antes de assinar como fiador de alguém, leia isto

O imóvel onde o fiador mora pode ser penhorado para pagar a dívida do inquilino. É a Súmula 549 do STJ, e o Supremo confirmou a constitucionalidade da regra ao julgar o Tema 1.127, no plenário virtual encerrado em 8 de março de 2022:

“É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.” (STF, RE 1.307.334, Tema 1.127, decisão por maioria, quatro ministros vencidos)

A fiança também não acaba junto com o prazo do contrato: salvo cláusula em contrário, ela vai até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação tenha virado prazo indeterminado (art. 39). Para sair, o fiador precisa notificar o locador, e ainda responde por 120 dias depois da notificação (art. 40, X).

Atrasei o aluguel: dá para evitar o despejo?

Dá, e a lei dá um prazo curto e um limite de uso. Citado na ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino (ou o fiador) tem 15 dias para depositar em juízo o valor atualizado e encerrar a discussão. Entram nessa conta os aluguéis vencidos até a data do depósito, as multas contratuais, os juros de mora, as custas e 10% de honorários do advogado do locador, se o contrato não trouxer percentual diferente (art. 62, II).

O limite é este:

“Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (art. 62, parágrafo único)

Em outras palavras: essa carta só pode ser jogada uma vez a cada dois anos.

Há ainda um cenário mais rápido, e ele pega justamente quem alugou sem fiador e sem caução: contrato sem nenhuma garantia permite ao locador pedir liminar de desocupação em 15 dias, antes mesmo de o inquilino se defender (art. 59, § 1º, IX). Nesse caso, o depósito judicial dentro desses mesmos 15 dias derruba a liminar (art. 59, § 3º).

Se a dívida do aluguel já virou um problema maior, junto com cartão e empréstimo, vale conhecer o caminho da repactuação por superendividamento. E, se o seu nome foi para o cadastro de inadimplentes por causa do aluguel, veja como consultar e quanto tempo a anotação fica.

E o imposto novo do aluguel?

A reforma tributária alcançou a locação, mas não do jeito que se anda dizendo. Pela Lei Complementar 214/2025, a pessoa física só passa a ser contribuinte de IBS e CBS sobre aluguel se, no ano anterior, cumprir as duas condições ao mesmo tempo: receita de locação acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos (art. 251, § 1º, I). Quem aluga um imóvel, ou dois, está fora.

Para quem entra na regra, a alíquota de locação é reduzida em 70% (art. 261, parágrafo único), e há um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel residencial (art. 260, com a redação da Lei Complementar 227, de 2026). O detalhamento de quem vira contribuinte está no post sobre o CNPJ obrigatório para autônomo.

E agora, o que eu faço?

1. Abra o contrato e ache duas coisas: a cláusula de reajuste (com o nome do índice) e a data de início, que é o mês do aniversário.
2. Confirme o índice. Se está escrito IGP-M, o número de agosto de 2026 é 2,76%. Se está escrito IPCA ou INPC, o percentual é outro, e o cálculo com IGP-M está errado.
3. Faça a conta: valor atual multiplicado por 1 mais o índice dividido por 100. Com 2,76%, multiplique por 1,0276.
4. Confira a periodicidade. Se o último reajuste tem menos de 12 meses, a cobrança nova é nula, mesmo que a cláusula diga o contrário.
5. Peça o demonstrativo por escrito e o recibo discriminado. É direito seu pelo art. 22, VI e IX, e é o documento que resolve a discussão.
6. Responda por escrito se o valor não bater. E-mail ou mensagem com registro serve. Aponte o índice do contrato e o mês usado.
7. Sem acordo e com mais de três anos de contrato, o caminho é a revisão judicial do art. 19. Abaixo de 40 salários mínimos (R$ 64.840,00 em 2026), a causa cabe no Juizado Especial Cível, que também julga a ação de despejo para uso próprio (art. 3º, I e III, da Lei 9.099/1995).
8. Guarde tudo: contrato assinado, vistoria de entrada com fotos, recibos e comprovantes de condomínio. Na saída, é o que evita cobrança de estrago que já existia.

Perguntas frequentes

O reajuste do aluguel é obrigatório?

Para o inquilino, não é uma imposição da lei: é uma cláusula do contrato. Se o contrato tem cláusula de reajuste, ela vale e o valor sobe na data. O locador pode abrir mão de aplicar o índice, e isso é comum quando o imóvel está com o preço acima do mercado da região.

Meu contrato não diz qual é o índice. E agora?

Sem cláusula de reajuste, não há reajuste automático. Qualquer aumento vira proposta de acordo (art. 18), que depende de você concordar. Sem acordo, o caminho é a revisão judicial, e ela só é possível depois de três anos.

O dono pode aumentar antes de completar um ano de contrato?

Aplicar índice, não. Reajuste com periodicidade menor que 12 meses é nulo de pleno direito pela Lei 10.192/2001. O que ele pode é propor um valor novo por acordo, e você não é obrigado a aceitar.

Posso trocar o IGP-M pelo IPCA no meio do contrato?

Só com a concordância do locador, por escrito (art. 18). E pense antes: no momento, o IGP-M está abaixo do IPCA na mesma janela de 12 meses, então a troca hoje aumentaria o reajuste em vez de reduzir.

Atrasei dois meses. Vou ser despejado?

Não automaticamente. O despejo depende de ação judicial, e dentro dela existe o prazo de 15 dias para pagar tudo e manter o contrato, desde que você não tenha usado essa saída nos 24 meses anteriores. Antes de chegar lá, procurar o locador e propor um parcelamento por escrito costuma ser o caminho mais barato para os dois lados.

Reclamo no Procon?

Aluguel não é relação de consumo, e o Procon não decide contrato de locação. Guarde o Procon para o seguro-fiança e outros serviços contratados em volta, que são relação de consumo. Para o contrato em si, é negociação direta e, depois, Justiça comum.

Saí antes do fim do contrato. Quanto pago de multa?

A multa é a que estiver no contrato, sempre proporcional ao tempo que faltava (art. 4º). Se você está saindo porque seu empregador transferiu você para outra cidade, é isento da multa, desde que avise o locador por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência.

Cada contrato tem a sua letra miúda, e um detalhe de cláusula muda a resposta. Se a discussão envolver valores altos, despejo ou cobrança que você considera indevida, vale conversar com um advogado de confiança antes de assinar qualquer acordo.

Base legal

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 17, 18, 19, 22, 23, 37, 38, 39, 40, 42, 43, 46, 47, 59 e 62
• Lei 10.192/2001, art. 2º, §§ 1º e 3º
• Lei 9.069/1995, art. 28, § 1º
• Lei 9.099/1995, art. 3º, I e III
• Lei Complementar 214/2025, arts. 251, 260 e 261, com a redação dada pela Lei Complementar 227/2026 ao art. 260
• Súmula 549 do STJ e Tema 1.127 da repercussão geral do STF (RE 1.307.334)

Fontes

• Presidência da República, texto compilado da Lei 8.245/1991, da Lei 10.192/2001, da Lei 9.069/1995, da Lei 9.099/1995 e da Lei Complementar 214/2025
• FGV IBRE, release do Índice Geral de Preços – Mercado de julho de 2026, publicado em 30/07/2026
• Banco Central do Brasil, Sistema Gerenciador de Séries Temporais, séries 189 (IGP-M) e 433 (IPCA)
• IBGE, SIDRA, agregado 1737 (IPCA), consulta de 05/08/2026
• Superior Tribunal de Justiça, Jurisprudência em Teses nº 53, “Locação de Imóveis Urbanos”
• Supremo Tribunal Federal, RE 1.307.334, Tema 1.127, andamentos e decisão de julgamento do plenário